Cláusulas abusivas en contratos de COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

que NO debe aceptar en su contrato

La vivienda es la inversión más importante que hace el consumidor a lo largo de su vida. Por ello debemos ser especialmente cautos para que todos los pasos que demos lleven al buen fin que se desea: disfrutar de la vivienda sin que debamos soportar abusos de ninguno de los muchos agentes que intervienen en el proceso (promotoras o constructoras, entidades financieras, entidades aseguradoras, etc).

Para permitirle detectar aquellos abusos que pueden producirse en el proceso de compra, le hemos preparando este listado de cláusulas que le pueden incluir en su contrato y que, según la legislación y distintas resoluciones judiciales, se vienen considerando abusivas, siempre que el contrato esté redactado de antemano y no sea objeto de negociación individual.

¿QUÉ HACER SI NOS PROPONEN UN CONTRATO EN EL QUE SABEMOS QUE HAY CLÁUSULAS ABUSIVAS?

   Es posible que nos resulte imposible rechazar una determinada cláusula; e incluso que nuestra resistencia finalice con la negativa del vendedor a formalizar el contrato de compraventa. En estos casos debemos valorar nuestro interés en la adquisición de la vivienda, siendo conscientes que, aunque firmemos y aceptemos el contrato, podemos interponer después una reclamación a efectos sancionadores ante los Servicios de Inspección de Consumo de la localidad o Comunidad Autónoma de que se trate; consulte con su Asociación de Consumidores.

¿Y QUÉ PASA SI EN MI CONTRATO, QUE YA ESTÁ FIRMADO, COMPRUEBO QUE HAY CLÁUSULAS ABUSIVAS?

   El contrato es de obligado cumplimiento para ambas partes, pero tenga en cuenta que incluso una vez firmado, aún conteniendo cláusulas abusivas, es posible solicitar a los Tribunales de Justicia la declaración de una cláusula como abusiva, lo que puede conllevar que finalmente la cláusula no se aplique. Además, puede denunciar esta situación en los distintos organismos de atención al consumidor para que se imponga la correspondiente multa u otras sanciones a la empresa vendedora.

A continuación listamos las cláusulas abusivas más comunes:

• CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LOS COSTES DE TITULACIÓN
• CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA O SUS GASTOS DE CANCELACIÓN
• CLÁUSULAS QUE NO FIJEN CON PRECISIÓN LA FECHA DE ENTREGA
• CLÁUSULAS QUE PERMITAN AL VENDEDOR REALIZAR CAMBIOS EN LA VIVIENDA
• CLÁUSULAS QUE EXONEREN DE RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN
• CLÁUSULAS QUE LIMITEN EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A ELEGIR EL NOTARIO ACTUANTE
• CLÁUSULAS QUE IMPONGAN AL CONSUMIDOR LOS GASTOS DE ESTABLECIMIENTO DE LOS ACCESOS A LOS SUMINISTROS GENERALES DE LA VIVIENDA

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LOS COSTES DE TITULACIÓN

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR CORRERÁ CON LOS GASTOS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y POSIBLES HIPOTECAAS QUE SE CONSTITUYAN"

   Se trata de gastos relacionados con la preparación de la vivienda para que esta sea utilizada como tal; en su mayor parte son trámites administrativos y de gestión, tales como la declaración de obra nueva o la creación y puesta en marcha de la comunidad de propietarios, y su coste no puede ser trasladado al consumidor: corresponde al vendedor.

   También debe rechazar aquellas cláusulas que le obliguen a asumir los costes de constitución de hipoteca y sus intereses. Si el constructor o promotor necesitan financiación para proceder con su negocio, no es el comprador quien debe asumir el coste de dichos créditos.

   En cuanto a la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana), es frecuente que su coste se traslade al consumidor, a pesar de ser el vendedor quien está obligado al pago, según la normativa fiscal. Aunque puede considerarse como una cláusula abusiva, los Tribunales no lo vienen considerando como tal de forma unánime. En la fecha de elaboración del presente documento, está en fase de aprobación parlamentaria un proyecto de Ley que prohibe estipulaciones que impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el vendedor (como sucede en la plusvalía).

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA O SUS GASTOS DE CANCELACIÓN

LA CLÁUSULA: "EN EL MOMENTO DE LA ENTREGA, EL COMPRADOR SE COMPROMETE A SUBROGARSE EN LA HIPOTECA QUE EXISTA SOBRE LA VIVIENDA, ACEPTANDO LAS CONDICIONES FINANCIERAS PACTADAS EN LA MISMA. PODRÁ CANCELARLA A SU CRITERIO, ACEPTANDO ASUMIR LOS GASTOS QUE DE ELLO SE DERIVEN"

   Es posible que la vivienda que compremos ya esté hipotecada o se hipoteque mientras se construye. En estos casos, tenemos plena libertad de aceptar o no la hipoteca que ya exista. Si decidimos rechazarla y buscar la financiación por nuestra cuenta, no estamos obligados a asumir los costes de la cancelación de la primera hipoteca.

CLÁUSULAS QUE NO FIJEN CON PRECISIÓN LA FECHA DE ENTREGA

LA CLÁUSULA: "LA FECHA PREVISTA DE ENTREGA SERÁ EL TERCER TRIMESTRE DEL AÑO 20XX. DICHA FECHA ES MERAMENTE INDICATIVA, PUDIENDO VARIAR EN FUNCIÓN DE LA EVOLUCIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO".

   Es posible que el contrato que nos propongan no determine con precisión la fecha de entrega de la vivienda, por ejemplo omitiendo una fecha concreta, indicando que la fecha es aproximada o meramente indicativa, o derivando el momento de la entrega a lo que resulte de otros procedimientos (entrega de la licencia de primera ocupación, generalmente).

   Pues bien, si el comprador cumple con sus compromisos de pago puede exigir que la vivienda se entregue en la fecha consignada en el contrato, a pesar de que ésta sea meramente orientativa. Cualquier retraso que no sea por fuerza mayor permitirá exigir responsabilidad a la empresa vendedora. Rechace el contrato que no precise la fecha de entrega y compruebe si alguna publicidad se refiere a este punto.

CLÁUSULAS QUE PERMITAN AL VENDEDOR REALIZAR CAMBIOS EN LA VIVIENDA

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR AUTORIZA A QUE EL VENDEDOR REALICE AQUELLOS CAMBIOS EN EL PROYECTO QUE VINIERAN JUSTIFICADOS POR MOTIVOS TÉCNICOS, JURÍDICOS O COMERCIALES"

   Es posible que el vendedor incluya una cláusula que le permita realizar cambios en la vivienda, cambios que pueden tener su origen en "motivos técnicos, jurídicos o comerciales", como más habitualmente suele precisarse.

   En este sentido, comprendiendo que puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, no debemos aceptar modificacioines de las características de la vivienda comprada, salvo que las mismas se justifiquen por causa de fuerza mayor. Podemos impugnar dichas modificaciones aunque parezca que el contrato no nos lo permite. Si dicha impugnación no fuera posible, podremos reclamar por la depreciación que haya sufrido la vivienda.

   Si fuese necesario cambiar el proyecto de obra por causas diligentemente no previsibles, el promotor deberá comunicarlo al comprador, quien deberá aceptar el sobreprecio que en su caso se produzca.

CLÁUSULAS QUE EXONEREN DE RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR DEBERÁ COMUNICAR CUALQUIER DESPERFECTO EN UN PLAZO NO SUPERIOR A LOS 15 DÍAS DESDE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. TRANSCURRIDO DICHO PLAZO, LA EMPRESA VENDEDORA NO ACEPTARÁ RECLAMACIONES POR ESTE MOTIVO"

   La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos claros de garantía: 1 año para elementos de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, y 10 años para los que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.

   Cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, pudiendo el consumidor reclamar cualquier defecto que se manifieste dentro de dichos plazos

CLÁUSULAS QUE LIMITEN EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A ELEGIR EL NOTARIO ACTUANTE

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR ESTÁ BOLIGADO A ELEVAR A PÚBLICO EL PRESENTE CONTRATO, COMPARECIENDO EN EL LUGAR, FECHA Y HORA DESIGNADA POR LA PARTE VENDEDORA".

   El comprador tiene derecho a elegir el notario de su confianza. Esto le permite la participación de un profesional muy cualificado en la operación de compraventa. Y como es un derecho irrenunciable, siempre conserva la posibilidad de designar la notaría que desee, siempre que guarde alguna relación o conexión con la operación.

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN AL CONSUMIDOR LOS GASTOS DE ESTABLECIMIENTO DE LOS ACCESOS A LOS SUMINISTROS GENERALES DE LA VIVIENDA

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR ABONARÁ A LA PARTE VENDEDORA EL IMPORTE CORRESPONDIENTE A LOS GASTOS DE ENGANCHE, ACOMETIDA O CUALQUIER OTROS RELACIONADOS CON LOS SUMINISTROS DEL INMUEBLE (AGUA, LUZ, ELECTRICIDAD)"

   La vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad y al precio establecido en el contrato. Si una vivienda no dispone de los suministros básicos (agua, luz, electricidad...), no puede ser calificada como tal. Por ello, es la empresa vendedora quien ha de asumir los gastos de establecimiento a los accesos a los suministros generales de la vivienda, sin que, de forma posterior, pueda repercutirlos al comprador alterando el precio de compra pactado.

Este documento ha sido elaborado por la Confederación de Consumidores y Usuarios, subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo - Instituto Nacional de Consumo. Su contenido es de responsabilidad exclusiva de CECU.
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Ejemplo de cláusulas abusivas en contratos de las entidades financieras

 Cláusulas que remiten a las tarifas o a documentos en poder del Banco, remisión prohibida por el art. 7.4 de la Orden Ministerial de 12 de diciembre de 1989, y norma 6ª de la Circular 8/1990 de 7 de septiembre, del Banco de España.

 Cláusulas de sumisión expresa pues contradicen lo dispuesto en el art. 56 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con carácter imperativo y además están redactadas contraviniendo lo dispuesto en la Directiva según la han interpretado entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1993, 12 de julio de 1996 ó 20 de julio de 1998, ...

Cláusulas que cargan al cliente con todo los gastos derivados de un eventual litigio entre él y la entidad en cuanto vulneran el principio de equilibrio de prestaciones y limitan la responsabilidad de la entidad, al no hacer ninguna referencia al criterio de vencimiento que rige en la imposición de las costas procesales, en contra de lo dispuesto en la cl. 14 de la D.A. 1ª de la LGDCU.

Cláusulas que exoneran a la entidad de responsabilidad por pérdida, sustracción o manipulación de cheques en cuanto implican hacer responsable al cliente de las consecuencias económicas de errores sólo imputables al Banco, en contradicción con lo dispuesto en la cl. 21 de la misma D.A.

 Cláusulas respecto a la resolución anticipada de préstamos, la redacción genérica dada a dichas cláusulas en las que no se concreta la obligación que se incumple y se hace extensiva a las accesorias, no es una causa suficientemente justificada ni objetivada, que además aumenta las facultades del Banco en relación con la obligación del prestatario vulnerando el principio de reciprocidad al carecer de entidad suficiente para justificar esa grave consecuencia; el art.1124 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta admiten la resolución por incumplimiento de obligación esencial.

 Cláusulas que prevén la resolución del contrato por impago de una sola cuota del préstamo; resulta una sanción desproporcionada, cuando aparece como resolución automática sin posibilidad de que el cliente pueda continuar efectuando el pago aun soportando el interés de demora creando así una situación injusta y desproporcionada.

Cláusulas de resolución anticipada cuando se deniegue la inscripción de la hipoteca por cualquier causa; sólo sería entendible si se pacta que la causa de no inscripción es imputable sólo al prestatario, de no ser así se incurre también en la falta de reciprocidad de las prestaciones al desplazar sobre el cliente la carga de una de ellas.

 Cláusulas que eximen al banco de la obligación de notificar al prestatario la cesión del préstamo a tercero; cuando la notificación es un derecho reconocido al deudor y que de no practicarse agravaría su derecho al cambio de prestamista si influye en las relaciones personales del prestatario con éste.

Cláusulas en las cuales se exonera al banco de toda responsabilidad por fallos propios de su sistema informático o por la intromisión de terceros fuera del control del Banco; ello supone desplazar la responsabilidad que incumbe al Banco por el mal funcionamiento de sus servicios y organización administrativa hacia su cliente sin ninguna contraprestación para éste vulnerando el principio de responsabilidad por causación del daño cuando ninguna participación en él ha tenido el cliente perjudicado, lo cual implica una limitación de sus derechos contraria a lo dispuesto en la cláusula 14 de la repetida D.A.

Cláusulas que eximen al Banco de responsabilidad por el mal funcionamiento en su sistema operativo que afecte a los cajeros automáticos o terminales de capturas, sea cualquiera la causa, cuando el usuario o cliente no tiene ninguna intervención en los mismos.

 Se puede solicitar al Juzgado que declare el carácter abusivo de este tipo de cláusulas y por consiguiente su nulidad radical, así como la prohibición de su utilización en el futuro de dichas cláusulas, y caso de obtenerse una sentencia favorable se ordenará la inscripción de la misma en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.